Korábbi cikkünkben írtunk a Leányka utca 14-30. számú társasház felújításáról, amelynek keretében Budafok-Tétény legnagyobb lakóháza komoly beruházáson esik át. Május végén megkerestük az említett ingatlanok közös képviseletét, a Város-Kép Kft. ügyvezetőjét.

A társasház képviseletének álláspontját az alábbiakban változtatás nélkül közöljük:

Elöljáróban leszögeznénk, hogy hazánkban, a társasházi jogban, így a társasház működésében még demokrácia van, tehát a többségi akarat érvényesül. A társasházi döntéshozatal során lehet kampányolni mellette vagy ellene, de a többségi akarat szent. A szavazás során nincs személyválogatás, minden tulajdonos tulajdoni hányadának mértékében szavaz, és azt, hogy mi az egyén döntése (igen – nem – tartózkodás), nincs ok, sem jog megkérdőjelezni. Az egyéni döntésekből közösségi döntés születik a többség véleménye alapján, ami határozatot képez, a határozat pedig a társasházi képviselet végrehajtandó feladata.

A Leányka u. 14-30. számú társasház tulajdonosai jelentős többséggel úgy döntöttek, hogy az épület közös tulajdonú részei kerüljenek felújításra, döntésükkel vállalva annak költségét. Állami vagy önkormányzati támogatás hiányában azt teljes egészében csak a tulajdonosok voltak kénytelenek vállalni.

A tulajdonosi döntés a saját ingatlanuk felújításáról, az otthonuk, ezáltal az életkörülményeik javításáról szól, energiahatékony, és értéknövelő beruházásként dicséretet és támogatást érdemel, kétség és kétely ébresztése helyett. Ez olyan öntevékeny cselekedet a lakók részéről, amikor nem várják a mannát vagy annak reményét, hogy gondjaikat megoldja más helyettük, hanem közösséggé formálódva kézbe veszik saját sorsukat és cselekednek, ami példaértékű.

A Budafok kapujában álló társasházi épület a kerület legnagyobb lakóházaként meghatározó eleme a városrésznek. A több mint 50 éves épület ugyanakkor sem műszakilag, sem esztétikailag nem felelt meg sem a tulajdonosok, sem – feltételezzük – a kerület lokálpatrióta érzelmű polgárainak. Az épület műszaki állapota leromlott volt, általános problémát jelentettek az erodálódott és repedezett épületszigetelésen bejutó csapadékvíz okozta oldalfali ázások. Az 50 éves lépcsőházi ablakok nem egy esetben akár életet is veszélyeztető állapotban voltak. Ebből volt elege a tulajdonosi közösségnek és lépett.

A folyamat nem most kezdődött. A társasházi tulajdonosi közösség nem „hirtelen ugrott bele” lelkesedésből a felújításba, hanem egy folyamat részeként most jött el az ideje, most volt lehetősége. A tulajdonosi közösség megelégelve a leromlást, az elszlömösödést, évekkel ezelőtt új vezetést választott, és először a működés rendszerét és a ház pénzügyi helyzetét stabilizálták, majd folyamatában kezdték elvégeztetni azon munkákat, amit a tulajdonosok pénzügyi teherbíró képessége teljesíteni tudott. Elkészült a tetőszigetelés (hő-, és vízszigetelés egyben), hogy ne legyenek tetőbeázások, korszerűsítésre kerültek a felvonók, mert közlekedni kell, és a szemétledobók hatalmas üvegfelületei is kicserélésre kerültek, amelyek korábban az óvodába közlekedőkre is közvetlen veszélyt jelentettek (csak a jelentős beruházásokat említve).

Mindemellett a tulajdonosi közösség nem üres zsebbel nézett a jelenleg befejező szakaszában zajló munkák elé, mert tudatos tartalékképzés miatt 50 millió forint saját megtakarítással tudták a terheket csökkenteni.

Ugyanakkor a társasház a bárki által szemmel is jól látható, elöregedett 50 éves homlokzati problémáját (homlokzat ázásait, balesetveszélyes lépcsőházi üvegfal cseréjét) nem tudta saját erőből megoldani. Annak érdekében, hogy a tulajdonosi közösség képes legyen a meglévő önerejét meghaladó feladat megoldására, az állam kamattámogatott hitelezést biztosít. (Ez bármely takarékoskodó társasház részére biztosított 2001-óta. 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet.)

A tulajdonosi közösség évek óta tervezgetett, és 2019 óta folyamatos műszaki előkészítés alatt álló felújítási szándéka az év elején új lendületet kapott, amikor a COVID-járvány végére tervezett döntés-előkészítés, ajánlatkérések során olyan – vitathatatlanul – kedvező ajánlatot kapott, amit a társasház vezetése érdemesnek talált arra, hogy a lakóközösség dönthessen róla. Ez alapján 2021. február végén írásbeli szavazásra került sor az épület felújításának lehetőségéről. A szavazáson a tulajdonosi közösség 76%-a vett részt és a résztvevők kétharmada támogatta a felújítás megvalósítását.

A kiemelkedő részvétel alapján kijelenthető, hogy a lakóközösség átérezte a döntés fontosságát és súlyát.

A szavazáshoz kiadott tájékoztató anyagban minden tulajdonos részletes tájékoztatást kapott a felújítás műszaki tartalmáról, költségeiről, a lakását érintő költségekről és a fizetési lehetőségekről, valamint a felújítás eredményeként megjelenő fűtési energiamegtakarítás várható mértékéről. Minden tulajdonos számára nyitva volt és a mai napig nyitva van annak a lehetősége, hogy a felújítással kapcsolatos dokumentumokba (ajánlatok, költségvetések, szerződések) betekinthessenek a képviselet irodájában.

Az épület felújítása két dologban tér el a közelmúltban elkészült Leányka utca 7., Leányka utca 36., Kossuth L. u. 47. vagy a napokban induló Leányka utca 3. sz. épületek felújításától. Egyrészt a fajlagos költségek a Leányka utca 14-30. sz. épületnél alacsonyabbak (!), másrészt – értelemszerűen – az épület nagyságából adódóan sokkal nagyobb a beruházás összköltsége. Sem a tulajdonosi döntéshozatalban, sem a finanszírozásban, de egyes épületeknél még az önkormányzat-tulajdon nagyságában sincs jelentős eltérés.

Az „egekben a közös költség” megállapítással szemben a tény az, hogy az épületben a legnagyobb számban előforduló 55 m2–es lakás esetén az alapkoncepció szerint 11.313 Ft/hó a plusz fizetési kötelezettség

az első öt évben (az alap közös költséget eddig is fizették a tulajdonosok). A felújítás célja és eredménye

(túl az ázási problémák megoldásán, a balesetveszély elhárításán, és a lakások értékállóságának megőrzésén, elszlömösödés megállításán) az energiamegtakarítás is. A felújítást követően az épületnél a korábbi fűtési célú energiafogyasztás 40%-kal csökken mérnöki számítások alapján. Ez alapján az 55 m2-es lakások esetében az elmúlt két év átlagos fűtési energiafogyasztásával számolva átlagosan havi 3.019 Ft/hó fűtési energia megtakarítás várható. Ez azt jelenti, hogy az eddigiekhez képest 8.294 Ft/hó plusz fizetési kötelezettséggel számolhat az 55 m2-es lakások tulajdonosai. A fűtési megtakarítást figyelembe véve a nagyobb 69 m2-es lakás esetén a fentiek alapján 10.405 Ft/hó a plusz fizetési kötelezettség. (5 db mozijegy ára, vagy 7 doboz cigaretta ára =? „egekben a közös költség”)

Minden tulajdonos (az állam által biztosított kamattámogatott társasházi hitel lehetősége alapján) eldönthette, hogy a lakására jutó költséget célbefizetésként kifizeti és nincs emelt közös költsége, vagy saját pénztárcája, lehetősége alapján 5 év alatt magasabb befizetéssel, vagy tíz év alatt alacsonyabb teherrel vállalja.

A felújítás eredményeként a lakások értéke jelentősen növekedett. Lakások értékesítése esetén két lehetőség közül lehet választani. Az eltelt időre készült elszámolás alapján előtörleszthető a költség – így az értéknövekedés azonnal megjelenik, – vagy az új tulajdonos átvállalhatja a felújítással kapcsolatos többlet közös költséget.

A tulajdonosok 2021. áprilisától fizetik az emelt közös költséget, és az elmúlt hónapok tapasztalata alapján az emelt közös költség, illetve az egyösszegű befizetések rendezése időben megtörtént. A társasház pénzügyi helyzete több, mint stabil.

Bár a februári írásbeli szavazás minden tekintetben megfelelt a társasházi törvény, a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának, és a koronavírus-járvány kapcsán hatályos rendkívüli rendelkezéseknek, ezt vitatja a kerületi önkormányzat és egy tulajdonos, akik közös keresetükkel megtámadták a bíróságon az írásbeli szavazáson meghozott határozat érvényességét, és kérték a határozat végrehajtásának felfüggesztését.

A társasházi tulajdonosok 2021. május elején a teljes jogbiztonság – és a kivitelezés biztos lezárása – érdekében újabb írásbeli szavazáson fejezték ki szándékukat, akaratukat. A szavazáson a tulajdonosi közösség közel 88%-a vett részt (!!) és a visszaérkezett szavazatok 83%-a támogatta a felújítást, ami az összes tulajdonos 72,84%-át jelenti.

Jelenleg a homlokzatszigetelés és a lépcsőházi nyílászáró csere munkanem befejező szakaszánál tart, a kivitelezési munka a tulajdonosi közösség általános megelégedésére. Rövid időn belül a megújult épület elfoglalhatja méltó helyét a kerületben, és a tulajdonosok is élhetik megszokott életüket egy magasabb komfortú épületben.

A felújítás szabad szemmel is látható eredménye mellett, megkérdőjelezhetetlen, hogy a társasház az eddigi leromló (elszlömösödő) helyzetéből fejlődő pályára állt, így a jelen beruházás befejezését és „kipihenését” követően nincs kétség, hogy a már szigetelt épület megtakarításaiból merítkezve, az első év gazdálkodási tapasztalatait értékelve a folyamat halad tovább. Következő feladatok a fűtési rendszer, az elektromos- és gázhálózat korszerűsítése, valamint a lépcsőházak és közlekedők felújítása lehet. Ezen folyamatok mellett apránként, de folyamatában a tulajdonosi közösség cserélteti a víz- és szennyvízhálózatát is.

Az elmúlt napok pozitív eseménye, hogy a társasház és az önkormányzat között kialakult jogvita kapcsán az önkormányzat betekintett a felújítás irataiba (szerződések, ajánlatok, költségvetések stb). A személyes egyeztetés során egyetértettek a felek, hogy a jogvita szükségszerű lezárásának leggyorsabb és legjobb megoldása a közös megegyezés. Ebben sarkalatos pont a garázsok költségviselése. Mivel a társasház költségei minden tulajdonost tulajdoni hányada arányában terhelnek, így a garázsok esetében is így került a költségfelosztás meghatározásra (jogszerűen), de az kétségtelen tény, hogy a beruházás fizikai tartalma és eredményessége a garázsokat kevésbé érinti, mint a lakásokat. Társasházkezelőként meghallgattuk a polgármester úr garázsok költségviselésére vonatkozó álláspontját, és készek vagyunk a viták rendezése érdekében, ami a társasház és a közösség legfőbb érdeke, egy közös előterjesztés közgyűlés elé vitelére, amelyre ma már a járványhelyzet múlása miatt ismét adva van a lehetőség.  

Mindemellett a társasház vezetése köszönetét fejezi ki minden tulajdonosnak az összefogásukért, példamutató döntésükért, türelmükért és együttműködésükért. Azon tulajdonosokat, akik kezdetben nem támogatták a felújítást, kérjük, csatlakozzanak a többséghez, hiszen ez közös érdekünk, és külön köszönet minden budafoki szomszédnak, aki bátorított, segítette létrehozni a társasház megújulását. Hisszük, hogy közös munkánk által már ma is szebb a kerület.